Julkaistamme artikkelin "VIVA-Lefortovo" -projektin kirjoittajilta, NLTR-ohjelman opiskelijoilta, jotka aiheen viemällä yhdistyivät opintojensa jälkeen "Team 123" -ryhmään ja jatkoivat työtä. Hankkeen ydin on ehdotus integroidun kehityksen toteuttamiseksi osalle Lefortovon aluetta, joka on nykyisin ylikuormitettu tyhjäkäynnillä olevilla teollisuusalueilla ja jolle on ominaista kaupunkiympäristön heikko laatu. Tässä artikkelissa ryhmän jäsenet keskustelevat mahdollisuudesta luoda kävelykatu Hammerin ja Sirpin välille, josta Don-Stroy aikoo muuttaa vuoteen 2025–2026 mennessä Symbol-asuinrakennuskokonaisuuden, CROC-toimistokeskuksen ja Yauzan rantakadun. Tällainen bulevardi antaisi mahdollisuuden kävellä Entuziastov-moottoritieltä entisen Vasaran ja sirpin läpi rekonstruoidulle Kristall-tehtaalle, Stroganovin Yauz-tilalle, ja edelleen tullisillaa pitkin joen toiselle puolelle Nizhnyaya Syromyatnicheskaya -kadulle ja Artplaylle. Sillä välin Don-Stroy esitteli huhtikuussa 2015 järjestetyissä julkisissa kuulemistilaisuuksissa voitetun hankkeen poikkeavan mukautetun projektin, jossa rautatien kohdalla ei ole kävelyakselia ja sisäinen bulevardi päättyy Symbol-asuinrakennuksen sisälle poistumatta kaupunki.
Muistutuksena on, että MVRDV-projekti otti Hammerin ja sirppien jälleenrakennuskonseptin tuomariston ensimmäisen sijan, mutta sitten kehittäjän päätöksellä LDA-suunnitteluprojekti julistettiin voittajaksi.
Alla on tutkimushankkeen kirjoittajien artikkeli. ***
Osana koulutusohjelmaa "Uudet alueellisen kehityksen johtajat", NLTR (ohjelman järjestävät MARSH ja RANEPA), tutkimme kaupunkialueita, jotka ovat osa Lefortovon aluetta. Valmistuneet, jotka eivät ole välinpitämättömiä alueen kohtalolle, ovat järjestäytyneet Team 123 -ryhmään, joka jatkaa työtä VIVA-Lefortovo-projektin parissa. Olemme tunnistaneet useita paikkoja, joiden muuttaminen voisi antaa merkittävän panoksen alueen infrastruktuurin kehittämiseen ja lisätä nykyisten ja tulevien asukkaiden asumismahdollisuuksia. Joillakin näistä ehdotuksista on konkreettisia etuja kaupungille.
Työmme esimerkkinä haluaisimme näyttää useita kaupunkikysymyksiä, kiinnittää huomiota ongelmiin, jotka usein jäävät huomiotta kehittämällä hankkeita samankaltaisilla alueilla:
- Miksi alueiden yhteys paikallisella tasolla putoaa suunnittelijan näkökentästä?
- Kuinka entiset teollisuusalueet sopivat orgaanisesti nykyiseen kaupunkikontekstiin?
- Miksi kaupunkiympäristön yleinen laatu on matalalla tasolla?
- kaupungin taloutena, ml. onko veron perusteen määrä yhteydessä kaupunkikontekstiin?
Artikkelissamme emme sukellu ongelman teoreettisiin näkökohtiin, mutta yritämme näyttää erityisellä esimerkillä, mitkä mekanismit ja mikä kehitysosallistujien logiikka muokkaa kaupunkiamme aina ei parhaalla mahdollisella tavalla.
Tarkastelemme kaupungin osaa Yauza-joen, Entuziastov-moottoritien ja Krasnokazarmennaya-kadun välillä. Tämän osan nimitämme VIVA-Lefortovon alueeksi, tälle osalle ehdotamme tärkeimpiä muutoksia.
Tämä alue on merkittävä siitä, että se on ylikuormitettu entisillä teollisuusalueilla, jotka eivät enää toimi tuotantona, ympäristön ja ympäristön laatu on matalalla tasolla, on paljon tyhjiä hylättyjä alueita. Samalla alueella on merkittävä resurssi laadullisesti uudelle kehitykselle: merkittävien hyvässä kunnossa olevien historiallisten kohteiden läsnäolo, joen läheisyys ja suuri joukko viheralueita, läheisyys keskustaan ja liikennekeskuksiin. Yritysten ja kehittäjien kiinnostus sivuston kehittämiseen on huomionarvoista: neljä suurta toimijaa on ilmaissut kiinnostuksensa sivuston kohteisiin.
Tulevien muutosten kaikuja on jo havaittavissa: Kristallin tehdas muuttuu taideklusteriksi, Hammer and Sickle -tehtaan alue valmistautuu asuntorakentamiseen, Morton Group of Companies on alkanut myydä huoneistoja asuinkompleksissa. entinen Almaz-Anteyn tehdas.
Katsotaanpa tarkemmin Symbol-asuinalueen hanketta, jonka Don-Stroy ehdotti toteutettavaksi entisen Serpin ja Molotin tehtaan alueella, hallitsevana ja pitkällä aikavälillä merkittävästi alueen kehitykseen vaikuttavana. Keskustelut tästä hankkeesta alkoivat vuonna 2012, ja sen seurauksena kaupunki tarjosi kehittäjälle järjestää kansainvälisen kilpailun arkkitehtonisen ja kaupunkisuunnittelukonseptin kehittämiseksi laitoksen alueen kehittämiseksi. Kilpailun tavoitteena on "arkkitehtonisten ja kaupunkisuunnittelukonseptien valinta monitoimisen kaupunkikokonaisuuden luomiseksi, jossa on kehittynyt infrastruktuuri, integroitu kaupunkirakenteeseen ja joka täyttää ympäristön kestävän kehityksen vaatimukset".
Kilpailun tulosten mukaan esiteltiin viisi hanketta, alla olevat suunnitelmat. Neljä näistä hankkeista ylläpitää jalankulkureittiä entisten rautateiden varrella. Tämä on ilmeinen ratkaisu, koska Se tarjoaa yhteyden mikropiirien välillä, tarjoaa suoran pääsyn Yauza-joelle tuleville asukkaille sekä suoran pääsyn alueen kulttuurikohteisiin: Stroganovin kartanoon, Kristallitaideklusteriin, Syromyatnicheskyn vesivoimakompleksi viereisen puiston kanssa, Artplay-alue.
Kussakin hankkeessa rautatiet tallennetaan kävelyakselina.
Hyväksyttäväksi ehdotetussa hankkeessa päätetään poistaa tämä yhteys rakennuksen alueelle ja rakentaa asuinalueita raiteiden tilalle. Tällainen ratkaisu sulkee pois mahdollisuuden käyttää olemassa olevia edellytyksiä alueen kehittämiselle ja pyrkii pikemminkin eristämään itsensä vallitsevasta kaupunkikontekstista.
Voidaan olettaa, että kehittäjän tällainen päätös johtuu siitä, että ympäröivät
alue ei vastaa toivottua tulevan kehityksen tasoa - liiketoimintaluokkaa. Jokainen kehittäjä on ensisijaisesti kiinnostunut voiton tuottamisesta, eikä hänellä ole lainkaan velvollisuutta jalostaa sivustonsa vieressä olevaa valtavaa aluetta.
Joukkueen 123 ehdotus on säilyttää nykyinen raita, luoda yksi jalankulkijoiden yhteys "Tiny Boulevard", joka tapahtuu entisen paikan päällä
rautatiekiskot. Uusi bulevardi yhdistää useita korttelin alueita kerralla ja tarjoaa suoran pääsyn pengerrelle. ***
Kaupunki hyötyisi kuitenkin juuri niistä hankkeista, jotka sopivat orgaanisesti kaupunkikontekstiin. Jos toteutetaan hanke, joka sulkee pois tällaiset siteet, Moskova saattaa saada entistä pirstoutuneempia vuosineljänneksiä, mikä heikentää merkittävästi synergisiä siteitä. Tässä hankkeessa jalankulkijoiden pääsy alueen vetokeskuksiin (penger, Kristallu, Artplay jne.) On vaikeaa. Valittu kehitysohjelma stimuloi autoliikennettä, mikä lisää liikenteen jännitteitä alueella.
Haluamme erikseen keskustella tällaisten päätösten taloudellisesta osasta kaupungin hyväksi. Tämän alueen esimerkin avulla päätimme harkita vaihtoehtoja piirin talouden kehittämiseksi toteuttaessamme kahta skenaariota: säilyttäen nykyisen tilanteen ja järjestämällä uuden kävelykadun rautateiden asemalle.
Analysoimme tien osuuden kadulta. Zolotorozhsky-akseli Kristallin tehtaalle. Tämä sivusto on nyt hylätty, ja sitä käyttävät pääasiassa marginaaliset asukkaat, koska sitä ei tuskin havaita partioille. Samanaikaisesti jalankulkijat joutuvat käyttämään tätä rautatieosuutta risteykseksi Volochaevskaya ja Zolotorozhsky Val -katujen välillä. Piirin pääkatujen välillä on hyvin vähän yhteyksiä, ja ihmiset käyttävät tällä hetkellä jopa niin sopimatonta polkua. Radan varrella olevat osat näyttävät hylätyiltä ja alikäytetyiltä. Poikkeuksena on CROC-yrityksen alue, joka on raiteiden vieressä, mutta yritys aitautui radoilta mahdollisimman paljon korkealla piikkilangalla aidalla.
Jos analysoimme viereisiltä alueilta kerättyä veropohjaa, se on noin 50-70 miljoonaa ruplaa. vuodessa (laskelma perustui maaveroon ja kiinteistöveroon). Suuri osa tästä summasta kuuluu CROC-yrityksen toimistokeskukseen. Muut viereiset alueet eivät käytännössä tuo rahaa kaupunkiin, koska ovat nimityksellä teollisuusalue, ts. niiden maa-arvo on 4,5 kertaa pienempi kuin esimerkiksi kauppaa varten tarkoitetun maan arvo.
Lisäksi viereisten alueiden rakennukset eivät sisälly luetteloon kohteista, joille vero lasketaan. Tämän analyysin perusteella päätellään: jos kaupunki voi taitavasti stimuloida maan siirtämistä sosiaalisesti merkittäviin toimintoihin, erityisesti alueilla, joilla on tällaisia muutoksia, voi lisätä merkittävästi tuloja näistä maista.
Rautateiden varrella on suuri potentiaali tällaisille
jälleenrakentaminen. Samaan aikaan potentiaali kasvaa merkittävästi, jos
suora yhteys tulevaan asuinalueeseen. Tällöin ennakoitu veronkanto lähialueilta voi kasvaa 160-200 miljoonaan ruplaan, mikä on 3-4 kertaa suurempi kuin nykyinen tilanne.
Näin suorien taloudellisten vaikutusten lisäksi kaupunki pääsee eroon yhdestä piirin ruma-alueesta muuttamalla sen vetovoimakeskukseksi, kävelykadulle, yhteyteen joen kanssa, vihreälle pengerrukselle, pääsylle. Crystal- ja Artplay-taidekeskukset. Suosittelemme kutsumaan uutta bulevardia "Tiny Boulevard" muistuttamalla tällä nimellä, että KROKin toimisto ja leipomo ovat rautatien vieressä.
Rakentaja, jos tämä ehdotus toteutettaisiin, saisi myös merkittäviä etuja: uusi bulevardi tasoittaa ympäristöä, mikä tekee siitä houkuttelevamman ja turvallisemman tuleville asukkaille. Hyvin hoidettu bulevardi, joka tarjoaa pääsyn joelle ja luovan toiminnan kohteisiin, on merkittävämpi osoitus ympäröivän alueen hyvinvoinnista kuin valokuvakollaasit mainosesitteissä. Lisäksi olemme varmoja, että tällaiset päätökset vaikuttavat rakenteilla olevien asuntokokonaisuuksien itsensä huoneistojen kustannuksiin.
Osana projektia ehdotettujen ratkaisujen edistämiseksi otamme aktiivisesti yhteyttä tonttien viranomaisiin ja maankäyttäjiin, joihin ehdotamme muutoksia. Tällaisten ratkaisujen toteuttaminen on mahdotonta ilman vuorovaikutusta määriteltyjen osallistujien välillä. Oletuksemme mukaan monet kaupungin kipupisteet voitaisiin ratkaista toteuttamalla hankkeita, jotka keskittyvät kaupungin resursseihin ja potentiaaliin, jo vakiintuneeseen kaupunkikontekstiin ja synergisten siteiden muodostumiseen.
VIVA-Lefortovo-projektin esimerkin avulla haluaisimme ehdottaa ja toteuttaa uuden lähestymistavan kaupunkien ongelmien ratkaisemiseen keskittyen luonnollisesti muodostuneen alueen potentiaalin maksimointiin, keskitymällä perustavanlaatuisesti alueiden yhteenliittämiseen. ***
Menestyneet analogit maailmassa rautateiden muuttamiseksi:
High Line Park, New York
Entinen rautatie muutettiin puistoksi, josta tuli uusi kohta
kaupungin vetovoima. Tämän muutoksen ansiosta se osoitti elvyttävän masennuksen
sen kaupungin alue, josta teollinen tuotanto on vedetty. Kaupungin savu
houkutella sijoittajia, yrityksiä ja uusia asukkaita ympäröiville alueille.
Arvioitu lisäinvestointien tulo alueelle oli arviolta 4 miljardia dollaria, kiinteistöveron todellinen kasvu vuodessa kasvoi 100 miljoonalla dollarilla, mikä on jo palauttanut puiston perustamisen kustannukset. Lisää>
Good's Line, Sydney
Hanke hylätyn alueen ja rautateiden muuttamiseksi kävelytieksi. Polusta on tullut nähtävyys kaupunkilaisille, matkailijoille, läheisten yliopistojen opiskelijoille. Hankkeen toteuttaminen oli mahdollista sen jälkeen, kun vierekkäisen maan kuuden omistajan, viranomaisten ja julkisten organisaatioiden välillä oli solmittu kumppanuus. Laitos otettiin käyttöön alle vuosi sitten, mutta se on jo stimuloinut liiketoimintaa lähialueilla ja vaikuttanut merkittävästi myös asuntojen kysyntään ja kustannuksiin. Tiedot 1 ja 2.
Joukkue 123 työskenteli artikkelin parissa:
Marina Reingold - projektipäällikkö.
Kokemus liiketoiminnan kehittämisestä, kumppaniverkostojen kehittämisestä, uusien liiketoiminta-alueiden käynnistämisestä.
Anna Kasatkina on projektianalyytikko.
Kokemus kiinteistökonsultoinnista, liiketoiminnan arvioinnista.
Ulyana Pyankova on projektin sosiologi.
Kokemus sosiologisen tutkimuksen alalta, vaalikampanjoiden toteuttaminen.
Oleg Raspopov on projektiarkkitehti.
Kokemus arkkitehtuurista ja suunnittelusta. Patriot-puiston konseptin kehittämiskilpailun kuraattori, koulun "Arkkitehtonisen tulevaisuuden perusteet" kuraattori
Visualisointi:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, kehittäjän julkaisut.
