Maria Melnikova, kaupunkisuunnittelija ja tutkija Berliinin suurten asuinalueiden osaamiskeskuksessa, "Not Just Panels: German Experiences in Mass Housing Areas" on ladattavissa hänen virallisella verkkosivustolla masshousing.ru.
Kauppakorkeakoulun järjestämä kirjan online-esittely ja keskustelu pidetään 16. joulukuuta 2020 klo 19.00. Yksityiskohdat ovat täällä.
Itä-Saksassa yksityistettyjen asuntojen osuus (3,5%) on hyvin pieni, koska vain yksittäiset vuokralaiset halusivat ostaa huoneistonsa peruskorjauksen jälkeen hintaan 1000 € / 1m² tai enemmän. (BENN, 2007, s.29).
Massarakentamisen aikakauden talot rakennettiin suunnilleen samaan aikaan. Siksi on välttämätöntä palauttaa samanaikaisesti monien rakennusten tekninen kunto. Tämä on yksi kunnianhimoisimmista ja vaikeimmista tehtävistä asuinalueiden jatkokehityksen järjestämisessä.
Saksan erityispiirre on, että suurin osa paneelialueiden rahastosta kuuluu suurille omistajille (asunto-osakeyhtiöt, osuuskunnat). Tämä yksinkertaistaa rahaston uudistamisprosessin järjestämistä. Omistajayhteisön sijaan yksi yritys toimii pääsääntöisesti taloudellisesti vakaana. Mutta Saksassa on toinen käytäntö rakennusten modernisointiin - asuntokannan jälleenrakentaminen historiallisissa kaupunginosissa, joissa useiden rakennusten huoneistot ovat yksityishenkilöiden omistuksessa. Tällaisten alueiden kanssa työskentelemiseksi on lainsäädäntötasolla luotu järjestelmä jälleenrakennusprosessien - sanitaatioalueen (saksalainen Sanierungsgebiet) ja kuntoutusviraston (saksalainen Sanierungsträger) - työskentelemiseksi. Tämä kokemus voi olla mielenkiintoinen Venäjälle.
Kansallisen asuntokannan säilyttäminen ja nykyaikaistaminen on yksi Saksan kansantalouden kehityksen päätehtävistä. Asuntokanta ei ole vain omistajien vastuulla, valtiolla on tärkeä rooli. Se luo olosuhteet, joissa omistajat voivat ryhtyä tehokkaisiin toimiin rakennustensa teknisen kunnon parantamiseksi.
Asuntokannan säilyttäminen ja nykyaikaistaminen on yksi pääaiheista kaupunkikehityskonseptien kehittämisessä. Kaupunkiviranomaisille tämä tehtävä on usein tärkeämpi kuin uudisrakentaminen, koska asuntokannan käyttöönoton indikaattorit eivät yleensä ylitä 1%: a kaupungissa sijaitsevista huoneistoista.
KfW: llä, Saksan liittovaltion kehityspankilla, on tärkeä rooli rakennusten energian nykyaikaistamisessa. Vuodesta 1990 pankki on sijoittanut noin 68 miljardia euroa Itä-Saksan asuntokantaan. Tämä mahdollisti omistajien (asunto-osakeyhtiöt, asunto-osuuskunnat, asukasyhdistykset) saneerauksen yli 65 prosenttiin asuntokannasta, joka koostui pääosin paneelitaloista.
Emme ole tarpeeksi rikkaita elämään heikkolaatuisessa asuntokannassa
Yhdistyneessä Saksassa sosialistisen paneeliasuntokannan katsottiin olevan "keskeneräinen". Ensinnäkin siksi, että julkisivulta puuttui eristekerros. Sateiden jatkuvan vaikutuksen vuoksi ulkoseiniin tukirakenteiden tekninen kunto heikkeni. Tästä tuli nopea ja laajamittainen uudelleenjärjestely.
BEEN-projektin mukaan paneelirakennukset voivat vähentää primääri lämpöenergiaa 40–50% (BEEN, 2007). Berliinissä sijaitsevan paneelirahaston jälleenrakennuksen aikana oli mahdollista saavuttaa indikaattori 60 kWh primäärienergiaa neliömetriä kohti. m asuintilaa vuodessa, mikä on yli kaksi kertaa pienempi kuin Berliinin keskiarvo (148 kWh / m2 / vuosi).
Saksasta tuli johtava asuntojen peruskorjausaste Itä-Euroopan maiden joukossa, koska sillä oli paras asuntokustannusten ja väestön tulojen suhde. Itä-Eurooppaa koskevan IWO Housing Initiativen mukaan sarjarakennettavien asuinrakennusten peruskorjausaste on tänään 85% (IWO, 2018).
Berliinin rakennusten kunnostaminen
Berliinin laitamilla olevat alueet olivat ensimmäisiä Itä-Saksan alueita, joihin tehtiin laajamittaisia kunnostustöitä. Aloite tuli kaupungin viranomaisilta: vuonna 1992 kehitettiin Berliinin senaatin määräyksellä "Paneelirakennusten tietosanakirja". Se sisälsi luettelon mahdollisista toimenpiteistä kaikkien DDR: n teollisuusasuntorakennusten nykyaikaistamiseksi laskemalla niiden kustannukset. Teoreettiset suositukset on testattu käytännössä toteuttamalla useita pilottihankkeita Berliinissä. Tämän työn perusteella rakennusten omistajat ja pankkien edustajat voisivat helposti arvioida modernisoinnin kustannukset.
Berliinin senaatti käynnisti vuonna 1993 ohjelman rakennusten kunnostamiseen ja modernisointiin. Tämän ohjelman mukaan omistajilla oli oltava 15 prosenttia uudelleenjärjestelyyn tarvittavista omista varoista. Sitten he voisivat hakea lainaa KfW Bankilta. Berliinin senaatti antoi myös lisätukea. Kaikkien Itä-Berliinin paneelirakennusten (270 000 huoneistoa) peruskorjaus oli tarkoitus saada päätökseen 10 vuoden kuluessa (Divigneau, 2010). Yhden huoneiston keskimääräinen investointi oli 20000 € (BENN, 2007, s.85).
Omistus ei ollut tärkeää taloudellisen tuen saamisessa. Organisaatiollisesta näkökulmasta katsottuna suurten asunto-osakeyhtiöiden ja osuuskuntien olisi helpompaa toteuttaa modernisointeja. Mutta myös rakennukset, joissa asuntoja kuului yksityisille omistajille, voisivat osallistua näihin ohjelmiin tasavertaisin ehdoin.
Saksassa ei toteutettu joukkokunnostustoimia yksittäisille rakennuksille, vaan koko vuosineljännekselle. Suuromistajat laskivat investointitarpeet jokaiselle vuosineljännekselle ja laativat uudelleenjärjestelyn aikataulut. Asuntokannan tila Berliinin Hellersdorfin kaupunginosassa vuonna 1989 ja ensimmäisen modernisointiaallon jälkeen 1990-luvun puolivälissä. Tämä antoi Berliinin hallitukselle mahdollisuuden suunnitella alueellisen budjetin menot tukiohjelmalle (Divigneau, 2010).
Modernisointitoimenpiteiden kustannustehokkuus ja energiatehokkuustoimenpiteiden järkevä soveltaminen olivat tärkeimmät kriteerit joukkotuhoaseohjelman kehittämisessä.
Monilla alueilla kunnostustyöt tehtiin asuttamatta uudelleen asukkaita. Tämän vuoksi rakentamisen järjestämiselle nousi erityisvaatimuksia. Tärkein vaatimus on tehdä töitä asukkaiden valitusten vähimmäismäärällä. Tätä varten rakennustyömaalla työskenteli erityinen konsultti, joka pystyi vastaamaan kaikkiin rakennustöitä koskeviin kysymyksiin reaaliajassa. Asuntoyritykset houkuttelivat useita yrityksiä kerralla suorittamaan työn. Kaikissa sopimuksissa oli ehto: jos yksi yrityksistä ei täytä velvoitteitaan, toinen täyttää ne ja suorittaa ylimääräisen työn. Joten he takaivat vuokralaisille, että kaikki työt valmistuvat ajoissa. Lisäksi etusijalla oli työn laadun valvonta - omistajan edustajat dokumentoivat kaikki piilotetut työt päivittäin.
Lämmitys-, viemäröinti- ja ilmanvaihtojärjestelmien nykyaikaistaminen merkitsi lisätyötä huoneistojen sisällä, mitä seurasi kylpyhuoneiden ja keittiöiden korjaus. Nämä työt tehtiin myös ilman uudelleensijoittamista. Työt yhden huoneiston sisällä kesti vain 5 päivää elementtirakenteiden ansiosta. Työt eri kerroksissa synkronoivat nousuputket, mikä antoi asukkaille mahdollisuuden käyttää portaikon naapureidensa kylpyhuonetta ja keittiötä.
Laajojen kunnostustoimien avulla asuntokanta saatiin nykyaikaisten teknisten vaatimusten mukaiseksi ja alennettiin yleishyödyllisten palvelujen kustannuksia yli puolella. Tällä hetkellä rakennusten kunnostustöitä ei tehdä niin suuressa määrin. Omistajat työskentelevät pitkän aikavälin 30 vuoden modernisointiohjelmien perusteella, ja kunkin tapahtuman taloudelliset vaikutukset lasketaan huolellisesti.
Minkä tyyppiset rakennukset ovat tehokkaimpia jälkiasennuksessa?
Saksan kuntoutuskokemus osoittaa, että taloudellisesta näkökulmasta on tehokkainta rekonstruoida viisikerroksiset rakennukset edellyttäen, ettei hissejä tarvitse rakentaa. Koska hissit ovat välttämättömiä liikuntarajoitteisille, taloudellista tukea niiden rakentamiseen voidaan saada lisäksi erityisohjelmien rahoilla. Yli 10 kerroksen rakennusten kunnostaminen on paljon vaikeampaa, koska se on kallista ja teknisesti vaikeaa. Saksalla on kuitenkin kokemusta kerrostalojen energian nykyaikaistamisesta. Usein tällaisissa projekteissa tehdään vain tietyntyyppisiä töitä, jotka ovat hyödyllisiä asukkaille ja kustannustehokkaita.
Suurin osa rakennuksista on nykyaikaistettu säilyttäen nykyiset asunnot ja kerrosten lukumäärä. Yksittäiset projektit, joissa oli muutoksia asuntosuunnitelmiin, ylempien kerrosten purkaminen toteutettiin omistajien kustannuksella tai "Itä-kaupungin jälleenrakennus" -ohjelman kustannuksella. Mutta nämä olivat yksittäisiä tapauksia. Pilottihankkeet ovat osoittaneet, että on helpompi purkaa rakennus kokonaan ja rakentaa uusi, pienempi ja nykyaikaisten standardien mukainen.
Korirakenteiset lattiat ovat hankalampia kuin yksinkertainen modernisointi, koska rakennuksia on vahvistettava ja rakennuksen tekninen infrastruktuuri on päivitettävä. Niitä toteutetaan alueilla, joilla asuntojen kysyntä on suuri, ja kaupunginosien kaupunginosat eivät usein ole sellaisia. Ratkaisut, joissa on päällirakenne ja liitteenä olevat osat, voivat olla mielenkiintoisia, kun on tarpeen järjestää rakennuksen ylemmät kerrokset hissillä pienimpään hintaan. Ensinnäkin hissikuilu asetetaan rakennuksen liitteenä olevaan osaan. Sitten itse rakennus rakennetaan ja pääsy ylemmän kerroksen huoneistoihin tarjotaan käytävien kautta rakennusten vanhan ja uuden osan välillä.
Mitä asuntojen nykyaikaistamisen alalla tapahtuu tänään
2000-luvun alussa Saksa alkoi kehittää aktiivisesti "vihreää" taloutta. Asuntosektorin energiatehokkuudella on suuri merkitys. Vuodesta 2002 lähtien”Energiansäästöasetus - EnEV” on ollut voimassa lainsäädäntötasolla. Tämän säännöksen 9 §: n mukaan omistajilla on velvollisuus toteuttaa toimenpiteet lämmitysjärjestelmien modernisoimiseksi rakennuksen jälleenrakennuksen aikana (energiankulutuksen vähentäminen vähintään 100 kWh primäärienergiaksi neliömetriä asuintilaa kohti vuodessa) (BENN, 2007).
Parametrin "primäärienergian kulutus" lisäksi tärkeä merkitys "energiansäästöasetuksessa" on "lämpöhäviön siirtokerroin". Se heijastaa keskimääräistä lämpöhäviötä koko rakennusvaipassa. Laki asettaa näiden parametrien suurimmat sallitut arvot. KfW on kuitenkin kehittänyt useita tukivaihtoehtoja energiatehokkuuden nostamiseksi (rakennuksille, joiden primäärienergian kulutusaste on alle 100, 85, 70, 55 kWh / m2 asuintilaa vuodessa). Mitä parempi energiatehokkuusindikaattori, sitä suurempi on mahdollisen tuen määrä lainojen takaisinmaksuun (IWO, 2018).
Mitä tapahtuu muissa maissa?
Asuntojen energiatehokkuuden parantamistavoitteella on tärkeä rooli Euroopan unionin politiikassa. 2005-2007 Alueiden välinen projekti "Baltic Energy Saving Network in the Housing Stock" (BENN) toteutettiin. Sen tavoitteena oli kehittää strategioita ja työkaluja energiatehokkaiden rakennusten jälkiasennuksiin Baltian maissa (Liettua, Latvia, Viro ja Puola). Virossa ja Liettuassa yksityisomistajien osuus on siis erittäin suuri (96% ja 97%). Asuntojen yksityistäminen Neuvostoliiton hajoamisen jälkeen oli käytännössä ilmaista (hinta voitiin maksaa yksityistämistodistuksilla). Kaikki tämä muistuttaa hyvin Venäjän tilannetta (BEEN, 2007).
Hankkeessa etsittiin vastausta kysymykseen, onko näissä maissa mahdollista toistaa kokemuksia rakennusten massa kunnostamisesta, kuten Itä-Saksassa tapahtui. Asiantuntijat analysoivat lainsäädäntöä, vertailivat Baltian maiden, Puolan ja Saksan taloustilannetta sekä asumis- ja kunnallispalveluja. He arvioivat myös uudelleenjärjestelyn kustannukset ja laskivat omistajien taloudelliset mahdollisuudet maksaa siitä. Baltian maiden korkeat lainakustannukset ja väestön matalat tulot vuodesta 2007 (BEEN-projektin aloitusvuosi) lähtien ei ole vielä ollut mahdollista toteuttaa suuria kuntoutusohjelmia. Vain varakkaat omistajat voivat päivittää kotinsa. Mutta ilmaisen yksityistämisen jälkeen talon asukkaiden kokoonpano oli yleensä sekoitettu.
Hankkeen tuloksena tehtiin suositus, että massiivinen uudelleenjärjestely voidaan rahoittaa pitkäaikaisilla halvoilla lainoilla, jotka tarjotaan valtion omistamien pankkien matalien korkojen kustannuksella. Prosenttiosuutta voidaan edelleen vähentää budjettituilla. Asunto takaa lainan takaisinmaksun - muuten pankki ottaa sen. On kuitenkin välttämätöntä kehittää työkaluja pienituloisten perheiden tukemiseksi. Tärkeä ehto on tarve tehdä kattava uudelleenjärjestely. Vaiheittaiset toimet tai niiden spontaanit yhdistelmät eivät saisi olla tuen kohteena.
Vaihtoehtoinen rahoitusmekanismi on "sopimus". Tässä tapauksessa sijoittaja (esimerkiksi rakennusyhtiö) tarjoaa asunnon omistajille mahdollisuuden toteuttaa koko suunniteltu energiansäästöpaketti omalla kustannuksellaan. Tässä tapauksessa omistajayhteisön ei tarvitse huolehtia rahoituksen löytämisestä, mikä takaa lainojen takaisinmaksun. Sijoittaja vaatii vain sellaisen sopimuksen allekirjoittamista, jossa asunnon omistajat sitoutuvat maksamaan tietyn summan kuukaudessa tehdystä työstä (esimerkiksi 15 euroa asuntoa kohti kuukaudessa 20 vuoden ajan).
Berliinissä sijaitsevan Housing in Eastern Europe -aloitteen hallintoneuvoston jäsen Thomas Janickin mukaan: mekanismit sen myöhempää hallintaa varten. Suurin ongelma on nyt se, että asunnonomistajat, joilla on kyky maksaa energiatehokkaista kodin päivityksistä, ovat riippuvaisia vakuudettomien asunnon omistajien suostumuksesta, jotka eivät pysty maksamaan kunnostuskustannuksista, vaikka haluaisivatkin (Yanitski, 2011).
Viro
Virossa 96% rakennuksista on yksityisomistuksessa. Noin 60% asukkaista asuu vuosina 1961-1990 rakennetuissa kerrostaloissa.
Viron rakennusten modernisointiprosessi alkoi 2000-luvulla. Rahoituslaitokset olivat kiinnostuneita lainojen myöntämisestä, ja aktiivisimmat ja vakavaraisimmat kodinomistajien yhdistykset saivat ne. Vuonna 2001 perustettu finanssitoimisto KredEx antoi takuita omistajajärjestöille lainojen saamiseksi yksityisiltä pankeilta (Leetmaa, 2018).
Vuonna 2009 KredEx Revolving Fund perustettiin yhteistyössä Euroopan aluekehitysrahaston kanssa, joka on rahasto energiatehokkaiden rakennusten jälkiasennusten edistämiseksi. Tämän rahaston perustamisen ansiosta Viroon on ilmestynyt asianmukaisempi tukijärjestelmä, joka perustuu lainojen, lainatakuiden ja avustusten yhdistelmään. Rahoitusta voi hakea jokainen talo, jossa energiankulutus vähenee jälleenrakennuksen jälkeen 20-30%. KredEx tarjoaa 20 vuoden lainoja, joiden keskikorko on 4%. Omistajien on annettava 15% varoista (nämä voivat olla heidän omia varojaan tai lainoja muilta pankeilta).
Omistajayhdistys voi myös hakea KredExiltä 15–35%: n avustusta modernisointityön kustannuksista riippuen tiettyjen energiatehokkuusstandardien saavuttamisesta ja erityisten teknisten ratkaisujen käytöstä (esimerkiksi lämmön talteenotto) järjestelmä). Vuosina 2010--2014 KredExin tuella modernisoitiin 663 rakennusta (1,9 miljoonaa neliömetriä) (Kurnitski, 2018). Vuodesta 2015 lähtien rakennusten ilmanvaihtoa koskevia vaatimuksia on mukautettu avustusten saamiseksi. Vuosina 2015--2019 rahoitettiin vielä 400 rakennuksen kunnostushankkeita.
Myöhemmän sarjan taloissa käytettiin korkealaatuisia kolmikerroksisia paneeleja, jotka eivät vaatineet lisäeristystä. Siksi kattaviin kunnostustoimiin ei sisältynyt julkisivun visuaalista muutosta, jotta rahaa ei tuhlata puhtaasti esteettiseen ratkaisuun.
Liettua
Liettuassa 97% rakennuksista on yksityisomistuksessa.
Liettuan kerrostalojen nykyaikaistamisohjelma on ollut voimassa vuodesta 2005. Siihen sisältyy rakennuksen energian kunnostamisen rahoittaminen matalakorollisella lainalla (laina 20 vuodeksi, kiinteä 3% viiden ensimmäisen vuoden ajalta). Lainojen takaisinmaksut ovat melkein yhtä suuria kuin yleishyödyllisten laskujen lasku modernisoinnin jälkeen (pääasiassa lämmitykseen). Ohjelmalla pyritään siis varmistamaan, että asukkailla ei ole ylimääräistä taloudellista taakkaa.
Ohjelma tarjoaa myös useita budjettitukia projektinhallinnan, projektidokumentaation kehittämisen ja rakennustöiden laadunvalvonnan kustannusten kattamiseksi. Vuodesta 2012 lähtien on ollut käytössä apurahajärjestelmä talonrakentamisen investointeihin (30% kustannuksista kaikille, 100% pienituloisille perheille). Sitä voivat käyttää omistajayhdistykset, jotka suunnittelevat rakennuksen merkittävää kunnostamista.
Vuodesta 2013 lähtien ohjelmassa on ilmestynyt toinen malli, johon osallistuu kuntien aktiivinen osallistuminen. Kaupunki nimittää projektin ylläpitäjän ja valmistelee myös investointihankkeen asunnon omistajille. Kun omistajat ovat sopineet rakennuksen modernisointisuunnitelmasta, järjestelmänvalvoja ottaa lainatut varat, järjestää tarjouskilpailut, vastaa kaikkien toimenpiteiden toteuttamisesta ja varainhoidosta. 80% ohjelman hankkeista ovat kunnan nimeämiä ylläpitäjiä (Smaidžiūnas, 2018). Jos pienituloiset omistajat eivät suostu nykyaikaistamiseen, heiltä puuttuu tuki yleishyödyllisten resurssien maksamiseen.
Tehdyt muutokset ovat lisänneet ohjelman houkuttelevuutta - vuoden 2019 lopussa rakennettiin 2176 laitosta; toisessa 421 talossa on parhaillaan modernisointia.
Ohjelmaa hallinnoi Residential Energy Efficiency Agency (BETA). Heidän vastuuseen kuuluu ohjelmaan osallistuvien rakennusten modernisointihankkeiden hyväksyminen sekä toteutusprosessin seuranta kaikissa vaiheissa. Vuodesta 2015 BETA on Itä-Euroopan asumisaloitteen (IWO) tuella toteuttanut Liettuan kaupunkialueiden energiatehokkaan kunnostamisen hanketta, jonka tarkoituksena on löytää malli asuinalueiden ja kaupunginosien kattavaan kunnostamiseen. He toteuttavat myös kunnan työntekijöiden koulutusohjelmaa asuinalueiden integroidun energiatehokkaan modernisoinnin alalla.
Latvia
Latviassa yksityisomistajien osuus on 85%. Noin 95% vuosien 1941 ja 1992 välisenä aikana rakennetuista rakennuksista vaatii perusteellista kunnostusta matalan energiatehokkuuden ja tarvittavien ylläpitotoimenpiteiden puuttumisen vuoksi aikaisemmilla kausilla (Jörling, 2018, s.1).
Latvian hallitus käynnisti vuonna 2009 yhdessä Euroopan aluekehitysrahaston kanssa Useiden huoneistojen asuinrakennusten lämmöneristyksen parantamisen ohjelman.
Vuodesta 2015 ALTUM on toiminut Latviassa - valtion talouskehityslaitos, joka on luotu talousministeriön ja valtiovarainministeriön tuella. ALTUM toteuttaa ohjelmaa monikerroksisten asuinrakennusten energiatehokkuuden parantamiseksi. Omistajat toimittavat ALTUMille teknisen dokumentaation modernisointia varten, ja ALTUM antaa pankeille takuita pitkäaikaisen (enintään 20 vuoden) lainan myöntämisestä omistajien yhdistykselle. Vuonna 2016 perustettiin Latvian Baltian energiatehokkuuslaitos (LABEEF) auttamaan yrityksiä, jotka toteuttavat energiatehokkaita kunnostustöitä energiapalvelusopimusten perusteella (Jörling, 2018).
Vuodesta 2018 lähtien on saatu päätökseen noin 740 talon modernisointiprojektia (yhteensä Latviassa - 53 tuhatta kerrostaloa) (Blumberga, 2018).
Tärkeimmät otteet Baltian maiden kokemuksista
Baltian maiden tulokset osoittivat, että rahaston nykyaikaistaminen, jossa kaikki huoneistot ovat yksityisomistuksessa, on mahdollista. Tämä edellyttää kuitenkin olosuhteita, joissa omistajat voivat toimia tehokkaimmin. Toimivaa järjestelmää rakennusten nykyaikaistamiseksi ei voida muodostaa lyhyessä ajassa. Omistajajärjestöjen vastausta ohjelmaan on seurattava ja rahoitusmekanismeja on parannettava. Juuri tämä on tapahtunut Baltian maissa viimeisen kahden vuosikymmenen aikana.
Näiden maiden kokemus osoittaa, että energian modernisointiohjelma on taloudellisesti hyödyllinen valtiolle, kun uusia yrityksiä ilmestyy, työpaikat ja veromaksut budjettiin kasvavat.
Yksi Baltian maiden kuntoutusmahdollisuuksia koskevissa tutkimusraporteissa mainituista ongelmista on pieni asuinrakennusten määrä ja pienempi väestö kuin Itä-Saksassa. Tämä estää mahdollisuuden muodostaa vakaat ja riippumattomat rahoituslaitokset ja saavuttaa korkeat nykyaikaistamisasteet. Saksassa alun perin merkittävä määrä varoja voitiin sijoittaa nykyaikaistamisohjelmaan, koska monia, jotka halusivat toteuttaa hankkeita. Seuraavat projektit rahoitettiin varoilla, jotka saatiin lainojen takaisinmaksuna (Jörling, 2018). Tässä suhteessa Venäjä on lupaavampi joukkomuutoksille.
EU-maiden kannustin rakennusten nykyaikaistamiseen on parantaa talouden energiatehokkuutta, vähentää riippuvuutta energianviennistä ja ympäristövaikutuksia. Venäjällä nämä asiat eivät ole asialistalla. Mutta Neuvostoliiton ajan asuinrakennusten laatu heikkenee koko ajan. Ufan kaupungin asuntokannan tutkimusten mukaan häiriöttömän toiminnan aika 60–70 prosentilla paneelirakennuksista on vain 15 vuotta (Samofeev, 2018). Sen jälkeen voi olla olemassa riski seinien osien, jotka ovat rakennusten tukirakenteita, romahtaminen. Niiden säilyttämiseksi on tarpeen toteuttaa kattavia uudelleenjärjestelytoimenpiteitä. Julkisivujen lämpöeristys pysäyttää seinärakenteiden vuotuisen jäätymisen ja sulamisen, minkä seurauksena niiden tila huononee. Venäjällä tarvitaan nykyään laajamittainen monikerrostalojen peruskorjausohjelma, jossa on käytössä taloudellisia tukivälineitä.
Ammattimaisen johtajan tarve organisoida uudelleenjärjestelyt
IWO: n asiantuntijat huomauttavat, että post-sosialististen maiden yksityiset omistusyhteisöt ovat usein kyvyttömiä rakennusten jälkiasennuksessa. Uudelleenjärjestely on monimutkainen prosessi, jolla on monia riskejä omistajille. Ensimmäiset vaiheet edellyttävät jo taloudellisia kustannuksia. Mutta samalla ei ole vielä selvää, onko mahdollista saavuttaa tulos. Virhe missä tahansa vaiheessa (konsepti, suunnittelu, rakennustyöt) voi johtaa siihen, että kuntoutuksen tavoitteita ei saavuteta.
Siksi rakennusten kunnostaminen ei ole pelkästään rahoituksen kysymys. Omistajayhteisö tarvitsee organisaatiotukea.
Rakennuksen remontin järjestäminen sisältää seuraavat vaiheet (Smaidžiūnas, 2018):
• rakennuksen peruskorjauskonseptin valmistelu;
• yhtiökokouksen järjestäminen ja uudelleenjärjestelypäätöksen tekeminen;
• tarjouskilpailun laatiminen hankedokumentaation kehittämiseksi;
• tuki projektidokumentaation valmisteluprosessille;
• tarjous rakennustöistä;
• työn rahoitus (lainan saaminen, avustusten hakeminen);
• rakennustöiden hallinta ja hyväksyminen.
Esimerkiksi, kuten edellä on kuvattu, ohjelmaan osallistuvien talojen määrä kasvoi Liettuassa sen jälkeen, kun he alkoivat nimittää ulkopuolisen johtajan (Smaidžiūnas, 2018). Toinen tärkeä mekanismi oli kyky kattaa projektihallinnon kustannukset avustuksilla.
Saksan asuinalueiden kunnostustoimisto
Kunnostamisprosessista tulee monimutkaisempi, kun kyse ei ole vain yhdestä rakennuksesta, vaan useista kerroksista tai koko asuinalueen alueesta. Tässä tapauksessa on välttämätöntä synkronoida suuren osanottajien edut ja perustaa useita rinnakkaisia prosesseja.
Saksassa on "uudelleenjärjestelyalue" -työkalu näiden ongelmien ratkaisemiseksi. Sen säännöt on kirjattu rakennusmääräyksiin. Päätöksen tämän aseman myöntämisestä alueelle tekee kaupungin hallinto. Kaupunki palkkaa sitten itsenäisen yrityksen - "uudelleenjärjestelytoimiston". Sen tehtäviin kuuluu rakennusten ja tonttien modernisointisuunnitelmien koordinointi. Omistajien, jotka osallistuvat modernisointiprosessiin laaditun suunnitelman perusteella, on helpompi sopia hankkeesta ja saada etuuskohteluun oikeuttavia lainoja ja tukia.
Kunnostustoimistoja ei pidä liittää työmaalla toimiviin rakennusyrityksiin. Tämä on tärkeä edellytys, joka on kirjattu lainsäädäntöön. Se takaa, että projektin toteuttamisen aikana asukkaiden edut ovat etusijalla rakentajien etuihin nähden.
"Sanitaatiovirasto" (saksa: Sanierungsträger) suorittaa seuraavat tehtävät:
• kehittää yleisen muutossuunnitelman "puhtaanapitoalueelle" (saksa: Sanierungsgebiete);
• järjestää julkisia keskusteluja ja sopi suunnitelmasta kaikkien sidosryhmien kanssa;
• koordinoi yksityisiä ja julkisia investointeja;
• vastaa talousarviosta rahoitettavien toimien toteuttamisesta;
• ottaa omistajat mukaan hankkeen toteuttamiseen;
• Auttaa omistajayhteisöjä järjestämään jälkiasennuksia tarpeen mukaan (lisämaksusta).
Uudentyyppisten kiinteistöjen käyttöönotto rahaston teknisen uudistamisen myötä
Yksityisomistusten yleisyys monikerroksisissa rakennuksissa on haaste asuntokannan teknisen kunnon ylläpitämiselle pitkällä aikavälillä. Omistusyhteisöt, jotka ovat menestyneet tietyssä vaiheessa kymmenen vuoden kuluttua, kun seuraavat vaiheet ovat tarpeen, eivät välttämättä ole yhtä tehokkaita. Sosiaalisesta heterogeenisyydestä on tulossa toinen este yhteiselle toiminnalle. Ongelmana on, että "omistajat, jotka ovat halukkaita ja kykeneviä maksamaan kodinsa nykyaikaistamisesta, ovat oikeudellisesti riippuvaisia pienituloisten omistajien suostumuksesta" (BENN, 2007). Tämä vaikuttaa kielteisesti koko maan taloudelliseen kehitykseen.
Siksi on mietittävä, kuinka ottaa käyttöön vaihtoehtoisia omistusmuotoja massiivisen asuntokehityksen alueilla: osuuskunnat ja asunto-osakeyhtiöt, jotka voivat toimia tehokkaammin pitkällä aikavälillä.
Saksassa 90-luvulla. Uusien asunto-osuuskuntien perustamisen kannustin asuntojen massakehityksen alueilla oli, että ne voisivat luottaa lisärahoitukseen rahaston nykyaikaistamiseksi. Samanlainen skenaario voidaan toteuttaa Venäjällä.
Osa asuntokannasta siirtyy asunto-osakeyhtiöiden omistukseen silloin, kun alueen rakennusten tekninen kunto saavuttaa vähimmäisarvon eikä omistajat ole valmiita tekemään mitään sen säilyttämiseksi. Sitten rahaston uudistamisen yhteydessä kiinteistön tyyppi voi muuttua - joistakin omistajista voi tulla vuokralaisia, ja teknisen kunnon palauttaminen tapahtuu asunto-osakeyhtiön kustannuksella.
Tietenkin nämä ovat vain hypoteettisia skenaarioita. Mutta ne on otettava huomioon. Näiden mekanismien soveltaminen edellyttää huolellista analyysia ja oikeudellisten ehtojen mukauttamista. Lisäksi tarvitaan koko maan asumispolitiikan mukauttamista. Jos puhumme Venäjältä, ensinnäkin ilmainen yksityistäminen olisi lopetettava ja nykyisen asuntokannan säilyttämiseen olisi kiinnitettävä enemmän huomiota.
